19家销售破千亿！却有7成房企市值缩水，上半年房企榜单出炉

天蓝水清

　　经过前6个月的谋篇布局，房企2021年上半年成绩单迎来揭晓时刻。
　　数据显示，2021年上半年，稳定市场预期的背景下，房企销售业绩保持稳健增长。不过“稳”字基调下，上市房企市值分化较大，近70%上市房企市值出现缩水，合计市值缩水约3400亿元。
　　百强房企销售额均值同比增40%
　　面对2021年上半年难度不断加大的市场考卷，房企不断调整方案、谋篇布局。从上半年的表现来看，整体销售业绩、目标完成率等多项指标表现“稳”字当头。
　　据中指研究院统计，上半年销售额破千亿房企19家，较去年同期（13家）增加6家。百亿房企132家，较去年同期（107家）增加25家。百强房企销售额均值693亿元，同比增长40%，权益销售额共计5万亿元，市场份额为56.6%，上升2.1个百分点。其中，TOP101-200销售额均值为84.9亿元。
　　从榜单前五排名来看，销售额排名前五为碧桂园、中国恒大、万科、融创中国以及保利发展，销售额分别为4264亿元、3559.6亿元、3468.1亿元、3208亿元、2850亿元。销售面积前五为碧桂园、中国恒大、融创中国、万科、保利发展，其中，碧桂园及中国恒大销售面积超4000万平方米，融创中国和万科销售面积超2000万平方米，保利发展销售面积超1700万平方米。
　　以销售额和销售面积均在首位的碧桂园为例，上半年其地产、机器人、现代农业等多元业务齐头并进，紧抓线上营销推出“55直播购房节”“618”年中宠粉节等活动助力销售。其土储建面保持在2.4亿平方米左右，稳定在行业高位。亿翰智库认为，几乎没有企业比碧桂园更了解三四线城市，其拥有远见的投资能力，保障规模可持续增长。
　　此外，包括融创中国、大发地产在内的多家房企也在上半年对发展战略进行了更新升级。
　　同样表现维稳的还有上半年房企的销售目标。数据显示，2021年上半年，从公布销售目标的32家房企来看，其目标增长率均值仅为13.5%。“上半年房企更注重稳健增长，销售目标设定相对保守。”针对房企上半年的销售目标设定，中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示。
　　从销售目标完成率来看，在中指研究院监测的部分房企中，2021年上半年32家房企目标完成率均值为50.5%，其中碧桂园、佳兆业、大发地产3家企业目标完成率超60%，旭辉、正荣等14家企业超过50%。
　　整体来看，2021年上半年百强门槛值稳中有升。门槛值上升至177.7亿元。其中，TOP10房企门槛值为1640.8亿元，较上年增长48.3%，头部房企竞争激烈；TOP30、TOP50、TOP100房企门槛值分别为646.6亿元、430.3亿元、177.7亿元，分别较去年同期增长34.1%、36.5%、58.4%。
　　上半年，房企阵营分化明显。从6月单月的销售业绩表现来看，5月市场表现出的分化趋势仍在延续。CRIC数据显示，6月单月百强房企中有27家企业业绩环比增速在30%以上，其中绿城、招商、华润等房企6月单月同环比均明显增长，但也有近3成的百强房企因疫情反复或货量供应问题，业绩环比下降。

　　房企市值缩水约3400亿元
　　如果说房企6月销售业绩分化只是市场分化信号的“小水花”，那上半年上市房企的市值分化则是潜在的“巨浪”。
　　乐居财经统计数据显示，2021年上半年上市房企的市值表现“跌多涨少”，170家房企总市值缩水约3400亿元，跌幅约8.7%。其中118家房企市值下跌，占比69.4%；50家房企市值上涨，2家房企市值无变化，合计占比30.6%。
　　其中，总市值超过2000亿元的房企仅有万科（总市值2766.2亿元）和龙湖集团（总市值约2194亿元）两家企业。7家房企总市值在1000-2000亿元之间，分别为华润置地、中国海外发展、碧桂园、保利发展、九龙仓置业、中国恒大、融创中国。（截止2021年6月30日收盘数据）
　　从上半年市值的变化来看，9家市值过千亿的房企仅一家企业市值出现上涨。
　　《华夏时报》记者通过查阅统计榜单了解到，榜单排名首位与末位的市值变动幅度差额超250%。市值缩水最大的明发集团跌71.43%，自2020年12月31日的115.17港元跌至2020年6月30日的32.9港元。涨幅首位则是奥园美谷189.47%，市值从2020年12月31日的59.37亿元涨至2021年6月30日的171.86亿元。
　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，房企市值下滑主要原因是：一方面随着房地产市场管控不断施压，房企开发行为有所收敛，争夺现有资源超过开发新项目，致使盈利能力下降；另一方面，地产行业利润逐渐缩小，盈利空间压缩，房企收益随之下滑。

　　未来销售增速或收窄？
　　实际上，在房地产行业日益趋严的监管力度下，无论是从销售业绩目标设定还是业务发展战略上来看，房地产企业释放的趋稳发展预期较强。
　　中指研究院认为，继“三道红线”和“两道红线”等金融监管措施之后，自然资源部发布重点城市供地“两集中”文件，行业竞争持续加剧。对于未来市场预期表现，其预测2021年，随着疫情防控积极性显效，热点城市调控效果的逐步显现，叠加低基数效应略有减弱，全国商品房销售规模同比增速或有收窄。
　　CRIC也表示，展望7月，房企供货节奏或将有所放缓，届时供应或将明显回落，成交也将缓步下行。
　　中指研究院建议，进入2021年下半年，房企应精准把握市场机遇，注重产品品质与服务，借助数字化营销手段加大推盘力度，优化管控模式，提升企业核心竞争力，在管理红利时代寻求高质量发展，有效推进销售目标完成。
　　CRIC建议，在行业增速放缓叠加“三道红线”压力下，规模房企投资和扩张动能承压。新常态下，未来房企整体战略需以谨慎经营、防范风险、适应市场变化为主。下半年仍需积极供货推盘、深化销售渠道、提高周转效率、加速现金回流。
　　关荣雪对《华夏时报》记者表示，下半年，企业一方面应及时根据市场动态来调整战略，明确发展方向；其次，深入研究自身资金流向及布局，发展自身优势，精准投资定位；另一方面可通过加大推广、优惠活动等措施提升项目销售量，加速产品去化。其认为，阵营间分化将持续。在目前融资环境下，大型房企在规模和资金方面更占优势，市场下抗压能力和融资能力较强，而中小房企由于自身规模等因素致使融资能力薄弱，未来的分化或将持续一段时间。